Huuraanpassing

De huur mag maar 1 keer per jaar worden aangepast en daarbij niet boven de maximale huurprijs uitkomen. Ook moet de verhuurder u minstens 2 maanden van tevoren schriftelijk op de hoogte stellen.

Er is geen vaste datum waarop de huur aangepast mag worden. Meestal worden de huren vanaf 1 juli aangepast. Leystromen verhoogt de huren ook vanaf 1 juli.

Voor 1 mei krijgen al onze huurders een brief met daarin de individuele huuraanpassing. De huuraanpassing gaat in op 1 juli.

In verband met de verwerkingstijd is het niet mogelijk alle brieven tegelijk op de website beschikbaar te maken. Als u regelmatig inlogt op de website, heeft u het voordeel dat u de brief al eerder heeft. We verwachten dat u de brief rond 25 april in de brievenbus vindt.

Sociale huurwoningen:
De kale huurprijs van onze sociale huurwoningen verhogen we dit jaar met 5,3% (loonontwikkeling min 0,5%).

Vrije sector (niet-sociale huurwoningen):
De huuraanpassing is gebaseerd op de loonontwikkeling en dat betekent dat we de huren van de vrije sectorwoningen (behalve de met CPI te verhogen woningen) verhogen met 5,5%.

Als een woning wordt opgezegd en opnieuw wordt verhuurd, mag Leystromen de huur aanpassen. Wij brengen deze dan in overeenstemming met de kwaliteit van de woning. De kwaliteit van een woning wordt bepaald door het aantal (woningwaarderings)punten.

• Als uw buren langer in de woning wonen, dan kan hun huur lager zijn. Dat komt omdat Leystromen de huur pas aanpast aan het aantal punten als er een nieuwe huurder komt.
• Een andere mogelijkheid is dat het uitrustingsniveau van de woning van uw buren lager is. Bijvoorbeeld er is geen of een oudere cv-installatie aanwezig. Of de woning van uw buren heeft ander energielabel. Ook daardoor kan de huur van uw buren lager zijn.
• Leystromen kijkt regelmatig of het huurprijsbeleid zorgt voor voldoende betaalbare woningen. Als het nodig is stellen wij het beleid bij. Omdat het beleid de afgelopen jaren is bijgesteld, kan er ook verschil in huurprijzen ontstaan. Nieuwe uitgangspunten van beleid gelden altijd alleen voor nieuwe huurovereenkomsten.

In de brief over de huuraanpassing staat alleen de nieuwe kale huurprijs vanaf 1 juli. Als u servicekosten betaalt, ontvangt u ieder jaar van ons een afrekening. In die brief staat of de voorschotbedragen worden aangepast en wat daardoor de totale huurprijs is (kale huurprijs + servicekosten).

Omdat we te maken hebben met stijgende kosten, verhogen we dit jaar ook de verschillende premies.

• Glasfonds: de premie gaat van € 0,88 naar € 1,00 per maand.
• Onstoppingsverzekering: de premie gaat van € 1,30 naar € 1,39 per maand.
• Serviceabonnement: de premie gaat van € 3,55 naar € 3,72 per maand

De prijs voor de Energie Prestatie Vergoeding (EPV) wordt verhoogd met 3,8%

U kunt uw huur op verschillende manieren betalen.

• Automatische incasso: dit is de meest gebruikte (en makkelijkste) manier om uw huur te betalen. Leystromen past voor u de huurprijs per 1 juli automatisch aan. U hoeft zelf niets te doen.
• Betaalopdracht bank: wanneer u een periodieke betaalopdracht aan uw bank heeft verstrekt, moet u wel zelf actie ondernemen. U doet dit door uw bank opdracht te geven het bedrag van de automatische overboeking aan te passen. Dat geldt ook als u uw huur rechtstreeks aan ons laat betalen door bijvoorbeeld de sociale dienst, kredietbank of een bewindvoerder. Vergeet niet uw klantnummer te vermelden in de betaalopdracht. Dan weten wij van wie de betaling is.

• U woonde al op 1 maart 2023 in uw huurwoning.
• U heeft nog niet eerder een huurverlaging gehad voor huurders met een laag inkomen.
• Uw inkomen is minstens 6 maanden vóór u huurverlaging aanvraagt, niet meer dan 120% van het inkomen waarbij recht op huurtoeslag bestaat. Het gaat om de volgende inkomensgrenzen:
  
  • 1-persoonshuishouden tot AOW-leeftijd: € 24.840 per jaar
  • meerpersoonshuishouden tot AOW-leeftijd: € 32.370 per jaar
  • 1-persoonshuishouden vanaf AOW-leeftijd: € 26.430 per jaar
  • meerpersoonshuishouden vanaf AOW-leeftijd:€ 35.150 per jaar
• Als u in 2024 om huurverlaging vraagt, gelden de inkomensgrenzen van 2024. Oók als een deel van dit inkomen van 6 maanden in 2023 valt.
• De huur is in 2024 hoger dan € 577,91.

Als u voldoet aan de voorwaarden (Zie: wanneer kom ik in aanmerking voor huurverlaging) vragen wij u om de volgende gegevens naar ons te sturen:

• Een verklaring 'Actuele samenstelling van uw huishouden'.
• Bewijs van uw huidige inkomen en dat van alle andere medebewoners boven de 27 jaar. (Ook wanneer het inkomen €0,- is.)
  Dit kan bijvoorbeeld met loonstroken van 6 maanden geleden en de meest recente.

U kunt deze informatie mailen naar info@leystromen.nl.

Wanneer huurverlaging wordt toegekend, gaat deze in op de 1e van de maand van de tweede maand (dus ruim 1 maand) na de datum van indiening van het huurverlagingsvoorstel.

U kunt huurverlaging aanvragen tot eind 2024.

Als u het niet eens bent met de huuraanpassing kunt u dit tot 1 juli aan ons laten weten. Gebruik hiervoor de modelbrief van de Huurcommissie. Dit is een onafhankelijke organisatie die zich bezighoudt met geschillen tussen huurder en verhuurder over onderhoud, huurprijs en servicekosten van huurwoningen (zie www.huurcommissie.nl).

Huurders van vrije sector woningen kunnen ook schriftelijk bezwaar maken tegen de huuraanpassing. Dat doet u bij de Huurcommissie en binnen vier maanden na de ingangsdatum van de aanpassing. De Huurcommissie beoordeelt alleen of de verhoging niet meer is dan toegestaan.

Nee, een onderhoudsgebrek is geen reden om bezwaar te maken tegen de huuraanpassing. Ernstig achterstallig onderhoud is geen reden om bezwaar te maken. Komt u er met Leystromen niet uit dan kunt u contact opnemen met de Huurcommissie. U kunt wel een verzoek indienen voor tijdelijke huurverlaging als onderhoudsgebreken niet goed worden opgelost.

Dat is mogelijk als uw kale huurprijs door de huuraanpassing hoger wordt dan de maximale huurprijs voor uw woning. U kunt dit zelf nagaan met de huurprijscheck van de Huurcommissie. Ook als het percentage van de huuraanpassing hoger is dan het percentage dat wettelijk is toegestaan, kunt u bezwaar maken. Dit geldt niet voor huurcontracten van de vrije sector woningen.

Sociale huurwoningen
Leystromen beoordeelt uw bezwaar en u ontvangt schriftelijk onze reactie. U beslist zelf of u uw bezwaar intrekt of dat wij het doorsturen naar de Huurcommissie. Als u uw bezwaarschrift niet intrekt, zijn wij wettelijk verplicht de Huurcommissie uitspraak te laten doen. Hiervoor moeten leges betaald worden. Wordt u in het gelijk gesteld, dan betaalt Leystromen de leges. Als de huurcommissie u in het ongelijk stelt, moet u zelf de leges betalen. Dit kost u dan € 25,00.

Vrije sector (Niet sociale huurwoningen)
U meldt zich binnen vier maanden na de ingangsdatum van de aanpassing bij de Huurcommissie. Zij beoordelen of de verhoging niet meer is dan toegestaan.

• De overheid heeft besloten dat dit jaar de huren van kamers met 5,8% mogen stijgen. Leystromen verhoogt de huur iets minder: 5,3%
• Garages en parkeerplaatsen krijgen geen huuraanpassing.

Met het puntensysteem voor onzelfstandige woningen kunt u bepalen wat de maximale 'kale' huur van de kamer mag zijn. Hier bovenop komen dan eventuele servicekosten, zoals kosten van gas, water en elektriciteit.
Is de kale huur hoger dan de maximale huur volgens het puntensysteem? Dan kunt u de Huurcommissie inschakelen.

Huurtoeslag is een tegemoetkoming in uw huurkosten. Wilt u weten wat de voorwaarden zijn en hoe u huurtoeslag aanvraagt? Kijk daarvoor op de toeslagen website van de belastingdienst.

Wij geven uw nieuwe huurbedrag eind juni door aan de Belastingdienst voor de Toeslagen. U mag dit zelf al eerder doorgeven. De huurprijswijziging wordt door de Belastingdienst in de definitieve berekening over 2023 verrekend. Dat gebeurt in 2024. Zie de website van de Belastingdienst voor meer informatie.

Wilt u weten of u recht heeft op huurtoeslag? En welk bedrag? Maak dan een proefberekening. Kunt u huurtoeslag krijgen? Dan moet u die nog wel zelf aanvragen.

Op de website van de huurtoeslag staat toegelicht hoe u deze aanvraagt.

Leystromen past de huur elk jaar op 1 juli aan. Maar soms wordt de huur op een ander moment aangepast. Hieronder leest u hoe dat zit.

• Soms passen we een woning op verzoek van de bewoner aan. Bijvoorbeeld het plaatsen van mechanische ventilatie, een ligbad of inbouwapparatuur. Als we op verzoek van een bewoner een verbetering aan de woning doen, staat daar een huuraanpassing tegenover. Logisch, want uw wooncomfort wordt verbeterd en Leystromen heeft daar kosten voor gemaakt. De huuraanpassing voeren we na de uitvoering van de werkzaamheden door.

• Als Leystromen uw woning isoleert, hoeft u daar vanaf 2019 geen extra huurverhoging voor te betalen. Maar als u ons vroeg om nog meer verduurzamingsmaatregelen te nemen, kreeg u voor die maatregelen wel een aanpassing van de huur. Bijvoorbeeld een gebruikersvergoeding voor zonnepanelen. (Tegenwoordig kunt u niet meer zelf om verduurzamingsmaatregelen vragen. Dat doen we nu per complex.)

• Als we een woning renoveren, passen we soms de huur aan. Bijvoorbeeld als we de badkamer verplaatsen naar een slaapkamer.

Nee, dat hoeft niet. Daar kan best wel een verschil tussen zitten. Dat heeft er meestal mee te maken dat er in het verleden andere regels bestonden dan nu. De huurprijs is gebaseerd op regels die in de loop van de jaren kunnen verschillen. En daardoor kan de huurprijs anders zijn. Hieronder leest u een paar voorbeelden.

• Een woning kan op verzoek van een bewoner in het verleden zijn aangepast. Bijvoorbeeld door het plaatsen van dubbel glas. Daar stond toen een huurverhoging tegenover. Tegenwoordig plaatst Leystromen bij verduurzaming standaard HR++ glas. Daar hoeft geen extra huur voor betaald te worden. De bewoner betaalt dan meer huur dan zijn/haar buurman.

• Of de huur van een van de buren kan lager zijn, omdat er in het verleden een eenmalige huurverlaging is aangevraagd.

• Als we een woning opnieuw verhuren, bekijken we wat op dat moment een redelijke huur voor de woning is. Dat baseren we op het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dat is een puntensysteem voor bijvoorbeeld ruimten, verwarming en comfort om de maximale (toegestane) huurprijs van een woning te kunnen bepalen. De huurprijs is vervolgens een percentage van dit maximale bedrag. Dat kan dus een andere huur zijn dat die van de buren die misschien al een flink aantal jaren in de woning wonen. Want toen waren de regels anders. Ook hier betaalt de ene bewoner meer huur dan de andere. Het verschil zit er dus in dat de ene huurprijs in het verleden is opgebouwd met regels die toen golden. En de andere huurprijs is korter geleden bepaald met de regels die op dat moment golden.

Nee. Helaas kan dat niet.

• Wij behandelen alle bewoners op dezelfde manier. Dat doen we door altijd uit te gaan van de huurprijs in het hier en nu. Dat is wel zo eerlijk.

  Dit principe geldt niet alleen voor huurwoningen, maar bijvoorbeeld ook voor koopwoningen. Een hypotheek sluit je af onder de geldende wet- en regelgeving. En die kunnen voor nieuwe hypotheken weer anders zijn.

• Je zou het ook kunnen vergelijken met elke aankoop die iemand doet. Als hetzelfde product een tijd later goedkoper of in de uitverkoop is, is dat alleen gunstig voor de nieuwe koper. En niet voor degene die het product eerder heeft gekocht. Maar degene die het eerder kocht, heeft er ook al langer gebruik van kunnen maken